Главная Оценка земли для оспаривания кадастровой стоимости

Оценка земельных участков для оспаривания кадастровой стоимости

Оспаривание кадастровой стоимости здания или земельного участка 

П.1. Статья 390 Налогового Кодекса РФ Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Расчет земельного налога, арендных платежей,  а так же стоимость выкупа земельных участков и объектов недвижимости в собственность исчисляются исходя из их кадастровой стоимости. Муниципалитеты заинтересованы в завышенной кадастровой стоимости, так как для многих это значительная часть их финансовых поступлений. Кадастровая оценка проводится 1 раз в 5 лет методом массовой оценки. При такой оценке, очень  часто, не учитываются индивидуальные особенности земельного участка и обременения связанные с ним.

Помимо этого, реальная рыночная цена может сильно меняться исходя из общеэкономической ситуации в стране. А ситуация в целом не всегда развивается стабильно, динамично и поступательно. Во время последствий финансового кризиса только 2008г. реальные рыночные цены на недвижимость упали от 20%-50%. На земельные участки, как на менее ликвидные активы, дисконт чаще был еще выше. Последствия дефолта по ГКО в 1998г. были еще существеннее. Как правило малый, а иногда и крупный бизнес терпел серьезные убытки и очень часто в эти периоды прекращал деятельность. Как-то повлиять на ситуацию предприниматели не могли. Но 22 июля 2010г. ситуация изменилась.

22 июля 2010г. был принят Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 167-ФЗ, который закрепил порядок государственной кадастровой оценки, введя соответствующую главу в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ.

С 22 июля 2010г. пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации гласит следующее: «В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости». Введением этой нормы законодатель обозначил право собственников земельных участков и иных заинтересованных лиц на оспаривание результатов кадастровой оценки земли путём проведения собственной рыночной оценки.

Рассмотрение споров о результатах проведения кадастровой оценки регулирует статья 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Существуют два варианта оспаривания: судебный и административный. В течении шести месяцев с момента кадастровой оценки возможно оспорить стоимость в административном порядке. В этом случае Вы должны предоставить «Федеральную кадастровую палату Росреестра» отчет об оценке, с положительным заключением экспертизы СРО оценщиков и подать заявление. В случае отказа кадастровой палаты  в уменьшении кадастровой стоимости по тем или иным основаниям или пропуска срока  шесть месяцев Вы вправе обратиться в суд исковым заявлением о признании кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.  При отсутствии экспертного заключения  и отклонения от стоимости более чем на 20%, отчёт оценщика не может считаться достаточным доказательством установления рыночной стоимости здания или земельного участка.  Ответчиком при подаче  иска будет являться кадастровая палата.

Порядок действий для оспаривания кадастровой стоимости:

Первым шагом будет заказ проведения оценки рыночной стоимости земельного участка или здания. Если отклонение от первоначальной кадастровой  стоимости составит более 20%, то на отчёт об оценке, в последствии, обязательно должно быть получено положительное экспертное заключение из саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик. Этот момент очень важен, поскольку такое экспертное заключение является обязательным при предоставлении документов на оспаривание кадастровой стоимости как в кадастровую палату, так и в суд.

К заявлению в кадастровую палату или исковому заявлению в суд, должны прилагаться следующие документы (при обращении в суд – заверенные вами копии):

• кадастровый паспорт объекта недвижимости;

• нотариально заверенная копия правоустанавливающего документа (при обращении в суд – обычная копия);

• отчёт об оценке с положительным экспертным заключением;

• при обращении в суд также уплачивается государственная пошлина.

Кадастровая палата обязана рассмотреть заявление в течение месяца с момента его подачи. Суд – в соответствии с нормами процессуального законодательства.

На результаты оценки рыночной стоимости земельного участка, здания могут повлиять самые различные факторы: экономическая и политическая ситуация в регионе и стране, спрос и предложение на рынке, обременения земельного участка, наличие коммуникаций, его физические свойства, данные бухгалтерского учёта и отчётности, относящиеся к объекту оценки, рельеф местности, близость к основным транспортным магистралям, окружение, категория земельного участка и многие другие.

Наша компания имеет успешный опыт в оспаривании кадастровой стоимости зданий, земельных участков  и в получении положительных экспертных заключений в СРО на все без исключения отчеты составленные нашими оценщиками. Снижение кадастровой стоимости, а соответственно  арендных и налоговых платежей, как правило, составляет  20-70%.

Для того чтобы наиболее глубоко и системно проанализировать перспективы оспаривания кадастровой стоимости, рекомендуем присылать документы на земельный участок (свидетельство и кадастровый план).Если разница между кадастровой оценкой и нашей рыночной стоимость Вас устраивает, то заключается договор на оценку. Мы проводим все необходимые расчеты и составляем отчет об оценке.

Далее мы самостоятельно направляем Отчет на экспертизу в СРО. При необходимости исправляем замечания экспертов и получаем положительное экспертное заключение.

Компания «Нижегородская коллегия судебных оценщиков и экспертов», предлагает своим клиентам и партнерам, как услугу просто составления отчета об оценке рыночной стоимости на нужные даты оценки и прохождения экспертизы в СРО оценщиков, так и комплексные услуги по оспариванию кадастровой стоимости зданий, земельных участков.

Стоимость услуг по оценке земельного участка для целей оспаривания кадастровой стоимости – от 15.000 руб.

Стоимость экспертизы саморегулируемой организации оценщиков – от 20.000 руб.

Стоимость юридического сопровождения дела по оспариванию кадастровой стоимость – от 25 000 руб.